قايمة الوحدات هي النظام
في التطوير العقاري قايمة الوحدات هي السجل الأساسي، وحالتها بتتغير على طول: متاحة، محجوزة مؤقتا، محجوزة، متعاقد عليها، مسلّمة. والوحدة ممكن ترجع كمان — حجز بينتهي، أو تعاقد بيتلغي — ولازم ترجع للسوق بنضافة.
والسعر مش رقم واحد: للوحدة سعر أساسي، وتعديلات للدور والإطلالة والاتجاه، وإجمالي بيتغير بنظام السداد. فلو مندوب قدر يسعّر وحدة من غير ما النظام يطلّع الرقم، هيبقى في الآخر عميلين اتسعّرولهم نفس الشقة بأرقام مختلفة.
عاوز تعرف ده هيطلع إزاي في شركتك؟ ابعتلنا السؤال زي ما هو.
الحجز لازم يبقى ليه ساعة
مندوب بيحجز وحدة لعميل محتمل والعميل بينقطع، ومحدش بيفك الحجز. كرر ده على فريق، فجزء معتبر من المخزون بيبقى مش شايفه غير اللي حاجزه.
الحجز لازم ينتهي لوحده. وسجل الفرصة العام مش عارف يعني إيه تحجز حاجة محدودة لمدة محدودة، وعشان كده نظام العملاء العام المتظبط على العقارات بيخيّب الظن.
البيع بيبدأ الشغل مش بينهيه
هنا الإغلاق بداية جدول سداد ممكن يمتد سنين، والشغل بعد التوقيع أكبر من اللي قبله. والجدول ده هو الجزء اللي بيتدار على إكسل بعد النقطة اللي بيبقى فيها ده آمن بكتير.
- جدول سداد لكل وحدة، بيتولّد من النظام المختار مش بيتكتب باليد
- إيصالات بتتطابق على أقساط بعينها مش على رصيد العميل بس
- أقساط متأخرة بتظهر كقايمة تقدر تشتغل عليها، لكل مشروع ولكل محصّل
- إلغاءات التعاقد وشروط ردّها، ودي حاجة بتحصل فعلا وبتتكرر
- التسليم مربوط بمراحل الإنشاء، لأن تأخر التسليم بيحرّك التزامات الطرفين
عمولات الوسطاء دفتر تاني
عمولة الوسيط عادة بتبقى مرحلية مقابل التحصيل — جزء عند التعاقد، وأكتر مع استلام الأقساط — وممكن تسترد لو العميل تعثّر أو لغى.
وده بيخليها التزام مربوط بجدول السداد مش مصروف عند نقطة البيع. والشركات اللي بتقيّدها عند التوقيع بتدفع زيادة بشكل روتيني. واللي بيمسك جدول السداد لازم يمسك العمولة المعتمدة عليه.
تبدأ بإيه
مخزون الوحدات والتسعير قبل أدوات البيع: قايمة فرص فوق قايمة وحدات مش موثوقة بتطلّع حجوزات مزدوجة وتسعير متضارب. وبعدها جدول السداد والتحصيل، لأن هناك الفلوس بتوصل وهناك أعطال الجداول بتبقى أغلى. بعدين عمولات الوسطاء، ودي أسهل بكتير بعد ما سجل الوحدة يبقى مرجع.